Listes de contrôle de diligence raisonnable - Pour Transactions immobilières commerciales

Planification d'acheter ou de financer commerciale ou industrielle Immobilier? Shopping Center? Immeuble de bureaux? Restaurant / propriété Banquet? Parking Lot? Vitrine? Gas Station? Fabrication installation? Warehouse? Logistique Terminal? Bâtiment médical? Maison de soins infirmiers? Hôtel / Motel? Pharmacie? Mécanisme de la Banque? Sports et Loisirs Arena? Autre?

Une clé pour investir dans l'immobilier commercial est l'exécution d'une enquête de diligence suffisante raison de vous assurer savent tous les faits importants à prendre une décision sage investissement et de calculer votre rendement prévu des placements.

Les listes suivantes sont conçues pour vous aider à mener une enquête ciblée et significative Diligence raisonnable.

Concepts de base de diligence raisonnable:

Transactions immobilières commerciales ne sont pas similaires à des achats à domicile de grande taille.

Caveat emptor: Que l'acheteur prenne garde.

Lois sur la protection des consommateurs applicables aux achats à domicile rarement commerciales sont soumises aux transactions immobilières. La règle selon laquelle un acheteur doit examiner, juge, et le test lui-même, s'applique à l'achat de l'immobilier commercial.

Due Diligence: «Une telle mesure de prudence, activité ou assiduité, comme il convient à attendre de, et ordinairement exercé par une [personne] raisonnable et prudent dans les circonstances particulières; pas mesurée par une norme absolue, mais en fonction de les faits relatifs au cas particulier. " Law Dictionary Black; West Publishing Company.

Représentations contractuelles et garanties ne sont pas un substitut de la diligence raisonnable.

Violation des représentations et garanties = contentieux, de temps et d'argent.

QU'EST-CE EST DUE DILIGENCE?

La portée, l'intensité et l'orientation d'une enquête de diligence raisonnable de l'immobilier commercial ou industriel dépend des objectifs de la partie pour laquelle l'enquête est menée. Ces objectifs peuvent varier selon que l'enquête est menée au profit de (i) un acheteur stratégique (ou locataire à long terme); (ii) un acheteur financier, (iii) un développeur, ou (iv) un prêteur.

Si vous êtes un vendeur, de comprendre que, pour conclure la transaction de votre acheteur (et son prêteur) doit répondre à des questions tout le matériel à son objectif - dont certains nécessitent des informations que vous, en tant que propriétaire, peut constituer une provision suffisante.

OBJECTIFS GENERAUX:

(I) Un «Acheteur stratégique" (ou locataire à long terme) est l'acquisition de la propriété pour son propre usage et doit vérifier que la propriété est adapté pour cet usage.

(Ii) un «acheteur financier" est l'acquisition de la propriété pour le retour sur investissement attendu généré par source de revenus de la propriété, et doit déterminer le montant, la vitesse et la durabilité du flux de revenus. Un acheteur financier sophistiqué sera probablement calculer son rendement basé sur cash-flows actualisés plutôt que le taux de capitalisation doit moins précis («taux de capitalisation»), et aura besoin des renseignements financiers adéquats pour le faire.

(Iii) Une "Développeur" cherche à ajouter de la valeur en changeant le caractère ou l'utilisation de la propriété - le plus souvent avec une stratégie de sortie à court terme à moyen terme de disposer de la propriété, bien que, un développeur peut l'intention de tenir la propriété à long terme en qualité d'acheteur financier après aménagement ou de réaménagement. Le développeur doit se concentrer sur de savoir si le changement envisagé est le caractère ou l'utilisation qui peut être accompli d'une manière rentable. Un développeur vérification diligente se concentrera sur les questions touchant la demande du marché, l'accès, l'utilisation et les finances.

(Iv) Un «prêteur» cherche à établir deux critères de prêt de base:

1. "Capacité de rembourser» - La capacité de la propriété de générer des revenus suffisants pour rembourser le prêt sur une base en temps opportun;

2. "Suffisance de Collateral" - La valeur de cession objectif de la garantie en cas de défaut de paiement, afin d'assurer des fonds suffisants pour rembourser le prêt, coûts de portage et de collection dans la collection événement forcée devient nécessaire.

Le montant de l'enquête diligente à dépenser (c'est à dire "Due Diligence") d'enquêter sur toute particulière du projet commercial ou industriel de l'immobilier est le montant de l'enquête nécessaire pour répondre à chacune des questions suivantes dans la mesure pertinente pour les objectifs de la partie qui procède à l'enquête:

I. LA PROPRIÉTÉ:

1. Exactement ce qu'est la propriété ne Acheteur crois qu'il est l'acquisition?

(A) des terres?

(B) du bâtiment?

(C) Appareils?

(D) les autres améliorations?

(E) Autres droits?

(F) L'intérêt totalité des frais y compris les titres de tous les droits et les droits de l'air souterrains?

(G) Tous les droits de développement?

2. Qu'est-ce que l'utilisation prévue de l'acheteur de la propriété?

3. T la condition physique de l'utilisation de la propriété permis comme prévu?

(A) l'accès dans le commerce adéquate aux voies publiques et les moyens?

(B) le stationnement suffisant?

(C) état de la structure des améliorations?

(D) la contamination de l'environnement?

(I) la défense acquéreur de bonne foi vs exonération de responsabilité

(Ii) toute enquête appropriée

4. Y at-il aucune restriction légale à l'usage de l'acheteur de la propriété comme prévu?

(A) de zonage?

(B) l'utilisation des terres privées contrôle?

(C) Americans with Disabilities Act?

(D) Disponibilité des licences?

Permis d'alcool (i)?

(Ii) licence de divertissement?

(Iii) permis de manger en plein air?

(Iv) Promenade à travers les fenêtres autorisées?

(E) d'autres obstacles?

5. Combien Acheteur s'attendre à payer pour la propriété?

6. Y at-il aucune condition sur ou dans la propriété qui est susceptible d'augmenter le coût effectif de l'acheteur d'acquérir ou d'utiliser la propriété?

(A) les évaluations propriétaire?

(B) L'impôt foncier en ligne avec la valeur?

(C) une évaluation spéciale?

(D) les frais d'utilisation exigés pour les équipements nécessaires?

(I) de drainage?

(Ii) l'accès?

(Iii) de stationnement?

(Iv) Autres?

7. Les empiétements sur la propriété, ou de la propriété sur les terres d'autres?

8. Y at-il des charges sur la propriété qui ne seront pas compensés à la clôture?

(A) les servitudes?

(B) Pactes course avec la Terre?

(C) Liens ou autres servitudes financières?

(D) Contrats de location?

9. Contrats de location?

(A) Dépôts de garantie?

(B) Options de prolonger le mandat?

(C) Options d'achat?

(D) Les droits de premier refus?

(E) des droits de première offre?

(F) les obligations alimentaires?

(G) Obligation au locateur à fournir des services?

(H) L'impôt foncier ou de dépôts fiduciaires CAM?

(I) les loyers en souffrance?

(J) Pre-Paid loyer?

(K) des locataires mix / utilisation des contrôles?

Exclusivités locataires (L)?

(M) les exigences de stationnement des locataires?

(N) la subordination automatique du contrat de location à des prêts hypothécaires à venir?

(O) Les autres termes de location matériel?

10. Construction de neuf?

(A) Disponibilité des permis de construction?

(B) services publics?

(C) PNDSE (National Pollutant décharge Elimination System) permis?

(I) la phase 2 efficace Mars 2003 - Permis requis si la terre est perturbé sur un acre ou plus de terres.

(Ii) Le cas échéant, des eaux pluviales prévention de la pollution plan (SWPPP) est nécessaire.

II. LE VENDEUR:

1. Qui est le vendeur?

(A) individuelle?

(B) faire confiance?

(C) Partenariat?

(D) la Société?

(E) société à responsabilité limitée?

(F) de l'autre entité légalement existante?

2. Si autre que personne physique, ne Vendeur valablement exister et est vendeur en règle?

3. Le vendeur posséder la propriété?

4. Vendeur-t-ont le pouvoir de transmettre la propriété?

(A) Le Conseil des approbations directeur?

(B) l'actionnaire ou l'approbation membre?

(C) Autres consentements?

(D) Si la personne ou une entité étrangère, sont des exigences particulières applicables?

(I) l'habilité à faire des affaires dans la juridiction de la propriété?

(Ii) la retenue d'impôt fédéral?

(Iii) US Patriot Act conformité?

5. Qui a le pouvoir de lier le vendeur?

6. Etes-produit de la vente suffisant pour payer tous les privilèges?

III. L'ACHETEUR:

1. Qui est l'acheteur?

2. Qu'est-ce que l'acheteur / Bénéficiaire de l 'nom légal exact?

3. Si l'acheteur / Bénéficiaire est une entité, il a été valablement créé et est-il en règle?

(A) Articles ou incorporation - articles de l'Organisation

(B) un certificat de membre en règle

4. Est-Acheteur / Bénéficiaire autorisé à posséder et à exploiter la propriété et, le cas échéant à financer l'acquisition, de la propriété?

(A) Le Conseil des approbations directeur?

(B) l'actionnaire ou l'approbation membre?

(C) Si la personne ou une entité étrangère, sont des exigences particulières applicables?

(I) l'habilité à faire des affaires dans la juridiction de la propriété?

(Ii) US Patriot Act conformité?

(Iii) Bank Secrecy Act / conformité relativement au blanchiment d'argent?

5. Qui est autorisé à lier l'Acheteur / Bénéficiaire?

IV. FINANCEMENT ACHETEUR:

CONDITIONS COMMERCIALES A. du prêt:

Quels sont les termes du prêt ont l'Acheteur, à titre d'emprunteur, et son prêteur a accepté d'?

(A) Quel est le montant du prêt?

(B) Quel est le taux d'intérêt?

(C) Quelles sont les modalités de remboursement?

(D) Quelle est la garantie?

(I) Immobilier commercial uniquement?

(Ii) les immeubles et les biens personnels ainsi?

(E) privilège de premier rang? Un privilège de second rang?

(F) Est-ce un prêt à l'avance seule?

(G) Un prêt avance multiple?

(H) Un prêt à la construction?

(I) S'il s'agit d'un prêt à l'avance multiples, le principal peut être ré-emprunté une fois remboursé avant l'échéance de l'emprunt; ce qui en fait, en effet, une ligne de crédit renouvelable?

(J) Y at-il des réserves obligatoires?

Réserves d'intérêt (i)?

(Ii) des réserves de réparation?

(Iii) réel réserves impôt sur les successions?

(Iv) les réserves d'assurance?

(V) les réserves d'assainissement de l'environnement?

(Vi) Autres réserves?

(K) Y at-il des exigences pour l'emprunteur d'ouvrir des comptes d'exploitation des entreprises avec le prêteur? Si c'est le cas, est l'Emprunteur l'obligation de maintenir les soldes de compensation minimum?

(L) est l'Emprunteur nécessaire pour les comptes commerciaux en nantissement en garantie supplémentaire?

(M) Y at-il des frais de remboursement anticipé ou de besoins d'entretien de rendement (chaque parfois appelée "pré-paiement des pénalités")?

(N) Y at-il des périodes d'interdiction de remboursement au cours de laquelle Emprunteur n'est pas autorisé à rembourser le prêt?

(O) Y at-il une commission d'engagement de prêt ou de «dépôt de bonne foi" en raison de l'acceptation de l'emprunteur de l'Engagement de prêt?

(P) Y at-il des frais de financement de prêts ou de frais de courtage de prêt ou d'un autre prêteur frais de prêt en raison ou un courtier en prêts à la clôture?

(Q) Quelles sont les obligations de l'emprunteur au prêteur le remboursement de frais? Quand sont-ils raison? Quelle est l'obligation de l'emprunteur de payer les frais du prêteur si le prêt ne se ferme pas?

B. DOCUMENTATION DU PRÊT IMMOBILIER COMMERCIAL REAL

T Acheteur avoir toutes les informations nécessaires pour se conformer aux exigences du prêteur de clôture des prêts?

Non à toutes les exigences de documentation des prêts peut être connu dès le début d'une transaction, même si la plupart d'immeubles commerciaux exigences immobilières prêt de documentation sont assez typiques. Certains renseignements requis peuvent être obtenus que par le Vendeur. La production de cette information à l'acheteur pour la livraison à son prêteur doit être exigé dans le contrat d'achat.

À titre indicatif à ce que le prêteur immobilier commercial peut exiger, le ci-dessous présente une liste de vérification de clôture typique pour un prêt garanti par l'immobilier commercial.

Commercial Liste réel de clôture du prêt immobilier

1. Billet à ordre

2. Garanties personnelles (qui peut être totale, partielle, garanties, non garanties, les garanties de paiement, les garanties de collecte ou d'une variété d'autres types de garanties qui peuvent être exigées par le prêteur).

3. Accord de prêt (souvent incorporé dans le billet à ordre et / ou d'hypothèques au lieu d'être un document distinct)

4. Hypothèques [parfois élargi pour être un prêt hypothécaire, contrat de garantie et de dépôt d'appareils]

5. Cession des loyers et baux

6. Accord sur la sécurité

7. État de financement (parfois appelé un «UCC-1", ou "de dépôt initial»)

8. Preuve de l'existence de l'emprunteur en règle; y compris les

(A) Une copie certifiée conforme des documents d'organisation de l'entité emprunteuse (y compris les statuts de la société, si l'emprunteur est une personne morale; articles d'organisation et de l'Accord d'exploitation écrite, si l'emprunteur est une société à responsabilité limitée; copie certifiée conforme de l'accord de fiducie avec tous les amendements, si l'emprunteur est une fiducie foncière ou autre fiducie, etc)

(B) un certificat de membre en règle (si une société ou LLC) ou certificat d'existence (si une société en commandite) ou certificat de qualification professionnelle à exercer ses activités (si l'emprunteur est une entité exerçant une activité dans un État autre que son État de la formation)

9. Preuve de l'autorité de l'Emprunteur d'emprunt, y compris

(A) un certificat de l'emprunteur;

(B) Les résolutions certifiés

Certificat de titularisation (c)

10. Engagement satisfaisante à l'assurance-titre (qui ont généralement besoin, pour l'analyse par le prêteur, des copies de tous les documents du dossier figurant sur l'annexe B de l'engagement du titre qui doivent rester après la fermeture), avec requises commerciaux avenants d'assurance de titres, souvent, y compris:

(A) positive créanciers droits avenant (extension de la couverture de plus de 7 l'exclusion politique et exclusions de la police 3 (a) et 3 (d) en ce qui concerne les questions en matière de droits des créanciers)

(B) Approbation de zonage ALTA 3.1 modifiée pour inclure un parking

(C) ALTA Approbation globale 1

Approbation Localisation (d) (adresse)

Approbation d'accès (e) (l'accès des véhicules sur les voies publiques et les moyens)

(F) Approbation de la contiguïté (la terre assuré comprend une seule parcelle sans trous ni Gores)

Approbation PIN (g) (en s'assurant que les identifiés immobilier numéros de taxes d'index permanents sont les numéros d'identification seulement applicables qui touchent la garantie et où elles se rapportent uniquement à l'immeuble comprenant la garantie)

(H) Approbation usure (en s'assurant que le prêt ne viole aucune des interdictions contre les charges d'intérêt excessifs)

(I) d'autres avenants d'assurance de titres applicables pour protéger l'utilisation prévue et la valeur de la garantie, qui peuvent être établis sur la base du Pacte pour l'assurance de titres et de l'Enquête ou découlant de l'existence de problèmes particuliers relatifs à la transaction ou l'emprunteur.

11. Courant ALTA Enquête (3 séries), [généralement préparés conformément à 2005 Détail norme minimale pour ALTA / ACSM enquêtes de titres fonciers, certifiées pour le prêteur, l'acheteur et l'assureur du titre, y compris les articles 1 à 4, 6, 7 (a), 7 (b) (1), 8 à 11 (a) et 14 de l'arpenteur de «responsabilités enquête facultative et Spécifications» dénommé "tableau A"].

12. Rouleau Loyer actuel

13. Une copie certifiée conforme de tous les contrats de location (3 sets)

14. Locataire Certificats Préclusion

15. Accords de subordination de locataire, de non-perturbation et l'acquiescement [parfois appelés simplement «SNDAs"].

16. UCC, Jugement, Rapport Litiges en instance, la faillite et l'impôt Recherche Lien

17. Appréciation (doit se conformer au titre XI de FIRREA (Loi sur la réforme des institutions financières, de récupération et l'exécution de 1989, tel que modifié)

18. Rapport d'évaluation environnementale du site (parfois appelée la phase de l'environnement I Rapports et / ou la phase de vérification 2)

19. Accord d'indemnisation de l'environnement (signé par l'emprunteur et des garants)

20. Rapport d'inspection du site Améliorations

21. Preuve d'assurance des risques de nommage prêteur comme bénéficiaire Perte hypothécaire / Prêteur et assurance de responsabilité civile de nommage prêteur comme un «assuré additionnel» (parfois indiqués comme étant simplement «Acord 27 et Acord 25, respectivement)

22. Avis juridique du procureur de l'emprunteur

23. Documents de souscription de crédit, tels que les déclarations fiscales signées, des déclarations d'exploitation des immeubles, etc qui peut être spécifiée par le prêteur

24. Accord de conformité de (parfois également appelé les erreurs et omissions Accord), dans lequel l'emprunteur s'engage à corriger, après la clôture, erreurs ou omissions dans les documents de prêt.

Il est utile de se familiariser avec les exigences du prêteur de documentation des prêts le plus tôt dans la transaction que possible. Les exigences seront probablement exposées avec quelque détail dans l'Engagement de prêt du prêteur - qui est généralement beaucoup plus détaillée que la plupart des engagements de prêts émis dans les transactions résidentielles.

Conduite de l'enquête de diligence raisonnable dans une transaction immobilière commerciale peut être longue et coûteuse dans tous les événements.

Si les conditions de prêt ne peut pas être satisfait, il est préférable de prendre cette décision au cours de la contractuelle "période de due diligence" - qui sert habituellement pour une soi-disant «hors libre» - plutôt qu'à une date ultérieure lorsque les arrhes peuvent être à risque de déchéance ou lorsque la responsabilité d'autres pour défaut de fermer peut assortir.

CONCLUSION

Mener une enquête de diligence efficace en raison d'une transaction immobilière commerciale visant à découvrir tous les faits importants et les conditions affectant le bien et la transaction est d'une importance cruciale.

Contrairement propriétaire du domaine occupé l'immobilier résidentiel, quand une maison peut presque toujours être occupé à titre domicile de l'acheteur, l'immobilier commercial acquis pour un usage commercial ou pour l'investissement est influencée par de nombreux facteurs qui peuvent influer sur son utilisation et de la valeur.

L'existence de ces facteurs et leur incidence sur la capacité d'un acheteur d'utiliser la propriété pour son utilisation prévue et sur le rendement de l'Acheteur investissement projeté ne peut être découvert par le biais d'enquêtes diligentes et l'attention aux détails.

Les circonstances de chaque transaction permettra de déterminer quel degré de diligence est nécessaire. Le niveau de diligence requis dans les circonstances est de la diligence qui est due.

Preuve de diligence raisonnable....